Entretien avec José María Soler, CEO de Steinn Kapital


José María Soler, PDG de Steinn Kapital, la première plateforme de crowdfunding immobilier basée sur Blockchain en Espagne
"Notre plus grande valeur est la technologie, que nous appliquons à la fois dans le processus de conception et de réforme de nos projets et dans le processus d'investissement. Et avec la Blockchain comme élément différenciateur pour fournir ce niveau supplémentaire de traçabilité et de sécurité."

José María Soler

CEO de Steinn Kapital


Steinn Kapital, la première plateforme de crowdfunding immobilier basée sur Blockchain en Espagne

Steinn Kapital est la première plateforme de crowdfunding immobilier basée sur Blockchain en Espagne. Ils ont présenté leur projet en partenariat à ConstruMat 2019 à Barcelone, mais nous avons d'abord interviewé leur CEO et co-fondateur, José María Soler.


José María, vous travaillez depuis longtemps dans le design d'intérieur, d'abord et ensuite dans l'investissement immobilier. Faites-nous part de votre expérience professionnelle antérieure et de votre passage de concepteur à développeur.

J'ai une formation d'architecte d'intérieur. J'ai terminé mes études et quand j'avais 24 ans, en septembre 1985, j'ai créé mon premier studio de design : Da VInci Taller de Disseny. Nous avons commencé à réaliser des projets pour toutes sortes de clients : résidentiel, hôtelier, industriel, bureaux. Un peu de tout. L'entreprise s'est peu à peu développée et à partir de 1990 nous avons commencé à réaliser des promotions pour nos clients, généralement des chalets, dans lesquels nous étions responsables de tout : le projet, la construction, la décoration et même le mobilier.

C'est à partir de cette expérience que nous avons commencé à valoriser le saut pour faire des promotions pour nous, puisque nous l'avons déjà fait pour nos clients, et avons décidé de le faire pour nous et avons créé une deuxième société dédiée à la promotion immobilière : Promovinci.

En 2007, nous sommes devenus 17 personnes dans l'équipe, entre le studio de design et le promoteur, mais avec la crise, nous avons fini par fermer les deux sociétés en 2012.

Heureusement, en 2017, elle pourra redémarrer l'activité avec un nouveau projet appelé Invest House, en commençant par la réforme des petits appartements à Lleida et qui a grandi jusqu'à ce que nous prévoyons de lancer ce nouveau projet dans lequel nous sommes maintenant.


Comment est né Steinn Kapital ?

Steinn Kapital est né de l'idée d'ajouter le crowdfunding et le blockchain. Je connaissais depuis longtemps les plateformes de crowdfunding et j'ai été frappé par cette façon de travailler. J'ai vu que c'était une excellente occasion de résoudre deux problèmes :

D'une part, les taux d'intérêt bancaires pour les épargnants étaient proches de zéro et le fait d'avoir votre argent à la banque ne vous apportait pratiquement rien et ils pouvaient même vous facturer pour le simple fait de l'avoir déposé là. Et je pensais que l'investissement dans l'immobilier crowdfunding était un moyen sûr d'offrir un retour à ce type d'épargnants.

Et d'autre part, en même temps, les banques étaient très fermées à l'octroi de prêts pour l'immobilier et le crowdfunding immobilier que je pensais pourrait être un excellent moyen de financer les promoteurs immobiliers.

De plus, je connaissais tout sur la chaîne de blocage, les ICO et les STO et je pensais pouvoir relier la chaîne de blocage et le financement par la foule.


Pourquoi avez-vous décidé d'utiliser Blockchain ? quelle valeur pensez-vous que la technologie Blockchain peut apporter à vos investisseurs ?

Mon partenaire m'a parlé de blockchain, ça m'a intéressé et j'ai passé une année entière à faire des recherches sur le sujet, à assister à différentes conférences à Madrid et Barcelone et à analyser les avantages et les inconvénients de cette technologie. En fin de compte, j'en suis venu à la conclusion qu'il était tout à fait sensé d'unir la chaîne de blocs et le crowdfunding, en particulier pour offrir un niveau plus élevé de transparence et de sécurité aux investisseurs.

Au bout du compte, lorsqu'un investisseur investit son argent, son épargne, dans un projet, il doit être très convaincu et très sûr qu'on va s'occuper de son argent et lui donner les bénéfices attendus. Et cela exige confiance et transparence. Et c'est précisément ce que la Blockchain peut contribuer au crowdfunding.


D'où vient le nom Steinn Kapital ?

La partie Kapital est claire pour moi, même si nous l'avons écrite avec K. Et la partie Steinn vient d'un de mes voyages. Le grand hobby de ma vie a été de voyager et il y a un pays que j'aime particulièrement et qui est l'Islande. Et Steinn signifie "roche" en islandais.

Yo tenía claro que quería emplear una palabra en islandés en el nombre y me pareció que Steinn tenía la suficiente fuerza y sonoridad, además de evocar la fortaleza y solidez que queremos ofrecer a nuestros inversores en sus inversiones.


Quel est le statut réglementaire de Steinn Kapital par rapport à la loi espagnole 5/2015, connue en Espagne sous le nom de Loi sur le financement des cultures ? Êtes-vous un PFP ?

Non, Stein Kapital n'est pas une PFP (Plateforme Participative de Financement, selon la réglementation espagnole). Nous sommes une plateforme directe de crowdfunding. C'est-à-dire que nous ne faisons pas d'intermédiation pour financer des projets d'autres promoteurs, mais nous proposons uniquement aux investisseurs d'investir dans nos propres projets que nous développons en tant que promoteurs. Nous sommes des auto-promoteurs et nous offrons de co-investir avec nous aux investisseurs intéressés par le biais de comptes de participation.

A moyen terme, nous souhaitons solliciter l'autorisation de la CNMV à la fois pour pouvoir intervenir dans des opérations tierces et pour pouvoir symboliser nos projets et proposer à nos investisseurs d'investir dans des jetons garantis par les actifs immobiliers que nous proposons.

Donc, comme nous ne sommes pas des intermédiaires, mais des auto-promoteurs, nous n'avons pas besoin d'une licence en tant que PFP, de la CNMV. Et comme nous ne proposons pas d'investir dans des jetons, nous n'avons pas non plus besoin de l'autorisation de la CNMV.

Tableau de bord Steinn Kapital - crowdfunding tokens

Et comment appliquer la technologie de la chaîne de blocs ?

Actuellement, nous utilisons la technologie blockchain pour assurer la transparence et garantir la traçabilité de l'ensemble du processus d'investissement. De la signature du contrat de comptes de participation aux différentes certifications de travail nécessaires au développement du projet, tout cela se reflète et s'inscrit dans le smart contract mis en place dans Ethereum. En d'autres termes, nous utilisons Blockchain comme notaire de toutes les transactions.

Comme je l'ai déjà mentionné, nous travaillons également à la mise en œuvre de la technologie de la chaîne de blocs dans le processus d'investissement lui-même par le biais de la symbolisation et de la mise en œuvre d'une STO pour chaque projet, mais nous ne serons pas en mesure de le faire avant au moins l'an prochain. De même, nous ne pouvons pas non plus accepter les paiements en devises cryptographiques pour l'instant. Mais tant que nous n'aurons pas l'autorisation de la CNMV pour toute cette autre partie, nous ne pourrons pas offrir de jetons.


Acceptez-vous les investisseurs étrangers ?

Oui, comme toute plate-forme espagnole, nous acceptons les investisseurs étrangers, mais ils doivent d'abord obtenir une NIE (autorisation délivrée par le gouvernement espagnol pour les étrangers et qui doit être demandée au consulat espagnol) afin d'investir.


Investissez-vous conjointement dans des projets ?

Comme je l'ai déjà dit, nous sommes des auto-promoteurs et, par conséquent, nous investissons toujours conjointement dans nos développements. Mais nous ne fixons pas de plafond à l'avance et nous n'avons pas de pourcentage fixe préétabli.


Vous avez commencé avec deux projets, l'un à Barcelone et l'autre à Lleida, quel rendement espérez-vous offrir à vos investisseurs et quelles commissions Steinn Kapital leur facture-t-elle ?

Dans le projet de Barcelone, nous offrons 7,20 %, soit un TRI de 10,8 %. Et pour le projet de Lleida, nous offrons 10,82%, soit un rendement annualisé de 16,24%.

Et ces rendements sont nets. Il n'y a pas de commission sur les bénéfices réalisés par les investisseurs.


Et quel est le modèle économique de Steinn Kapital ?

Notre modèle commercial consiste à acheter des appartements pour les réformer et ajouter de la valeur à cette réforme, et c'est là que nous avons de l'expérience. En tant qu'architectes d'intérieur, nous pouvons réaliser des projets spectaculaires dans lesquels nous allons également intégrer la domotique et les dernières avancées technologiques dans chaque projet. Chaque maison aura un iPad intégré dans le mur, à partir duquel nous pouvons contrôler toute la maison et, en outre, le wifi sera distribué dans toute la maison par impulsions électriques, ce qui assure une plus grande couverture.


Selon vous, quelle est votre plus grande valeur et qu'est-ce qui distingue Steinn Kapital des autres plateformes de crowdfunding immobilier en Espagne ?

Comme je l'ai déjà dit, notre plus grande valeur est la technologie, que nous appliquons à la fois au processus d'investissement et à la réforme. Et avec la blockchain comme élément différenciateur pour fournir ce niveau supplémentaire de sécurité.

José María Soler dans son bureau à Steinn Kapital

En outre, nous pensons que nous pouvons réaliser les réformes un peu mieux que nos concurrents. L'utilisation de la technologie et de la chaîne de blocage est quelque chose d'objectif et l'évaluation de la conception et de la mise en œuvre de la réforme peut être quelque peu subjective, mais nous pensons que nos réformes apportent également une valeur ajoutée à l'investisseur et cela nous différencie.


Comment voyez-vous le crowdfunding immobilier en Espagne ? et la tokenisation des actifs immobiliers ?

Blockchain est une technologie très naissante et dans laquelle Steinn Kapital n'est pas le premier, mais nous sommes parmi les premiers à l'appliquer au crowdfunding immobilier. Même l'organisme de réglementation n'est pas clair non plus et il reste encore beaucoup de choses à définir.

Mais chez Steinn Kapital, nous sommes convaincus que le crowdfunding, le blockchain et la tokenisation sont là pour rester. Etre le premier est un risque, mais c'est aussi une opportunité. C'est une aventure pour nous, mais nous espérons qu'elle sera très positive.


Enfin, quels sont les projets d'avenir de Steinn Kapital et quels nouveaux projets immobiliers sont en cours ?

Nous avons un nouveau projet de construction de six maisons de ville dans un quartier résidentiel de haut standing près de Lleida, que nous allons ouvrir sur notre plateforme la semaine prochaine. Les travaux ne seront pas achevés avant le début de l'année prochaine et nous en lancerons dix autres par la suite. En d'autres termes, nous voulons fermer cette année 2019 avec huit maisons et l'année prochaine faire un autre projet similaire de dix nouvelles maisons à construire et aussi réformer entre dix et douze étages à Lleida et Barcelone.

Dans l'intervalle, nous continuerons à travailler pour obtenir l'autorisation de la CNMV et à offrir à nos investisseurs une transparence maximale grâce à la technologie blockchain.


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Vous pouvez en savoir plus sur cette plateforme en consultant son dossier dans BrickFunding : analyses et avis sur Steinn Kapital

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