General Information

  • IRR%: -
  • CoC%: -
  • Minimum: 500 EUR
  • Type: -
  • Asset: -
  • Investors: 41
  • Start Date: 2019-09-24
  • End Date: 2019-11-08
  • Target: 900k EUR
  • Completed: 100%

Additional Information

  • Calle Francisco Navacerrada 10
  • 28701
  • San Sebastián de los Reyes
  • Madrid
  • Spain

DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

El promotor de esta oportunidad, PROMOCIONES BARRIO 2005, es una promotora inmobiliaria madrileña, donde sus gestores y socios cuentan con más de 20 años de experiencia en el sector de la promoción inmobiliaria en la Comunidad de Madrid. En concreto, han trabajado activamente en municipios como Alcobendas, Madrid (Vallecas, Aravaca, Arturo Soria, Tetuán, Canillejas) , Leganés, Torrejón, San Sebastián de los Reyes, Algete o Vicálvaro.

El proyecto tiene una estrategia de plusvalías, que consiste en la alianza con el promotor para desarrollar un edificio de viviendas en el centro urbano de San Sebastián de los Reyes. Los promotores ya tienen en propiedad el solar objeto de la promoción, que aportarán a el vehículo de inversión ya constituído para el desarrollo de la promoción.

El proyecto se encuentra en la calle Francisco Navacerrada 10, a escasos 600 metros del Ayuntamiento de la localidad y a 7 minutos andando de la parada de metro Reyes Católicos, que conecta el municipio en linea directa con el centro de Madrid (línea 10). El entorno está formado por un parque de viviendas histórico que desde hace 15 años vive un proceso de rejuvenecimiento y revitalización, con la construcción de nuevas promociones edificadas reemplazando a viviendas antiguas

La promoción planteada consta de 10 viviendas, estructurada en viviendas de 1 y 2 dormitorios, 8 plazas de aparcamiento y 10 trasteros. Cada vivienda tiene aproximadamente 55 m2. El complejo se distribuye en 3 viviendas de 1 y 2 dormitorios en las planta baja, y 4 viviendas de 1 y 2 dormitorios en planta primera y segunda. Se prevé la construcción de un sótano con un trastero por vivienda, y estará habilitado para 8 plazas de garaje con acceso por la misma calle de la promoción.

ESTRUCTURA

La operación se va a estructurar a través de una sociedad ya constituida exclusivamente para este proyecto por PROMOCIONES BARRIO 2005, llamada Promociones Barrio Alfa S.L. En dicha sociedad, se efectuará una ampliación de capital donde los promotores aportarán el solar y parte del capital y los inversores de Urbanitae el capital restante necesario para el desarrollo de la promoción. La sociedad será el vehículo promotor que contratará la obra a una constructora independiente. La comercialización de las viviendas estará a cargo de un agente local de la zona especializado en comercializar obra nueva. 

Los inversores serán accionistas en proporción a su aportación al proyecto, se dará entrada a la sociedad vía ampliación de capital. Paralelamente el promotor ya ha solicitado la licencia de derribo y obras el 12 de febrero de 2019 (ver documentación adjunta). 

PROMOCIONES BARRIO 2005 no sólo va a dedicarse a la gestión íntegra de la promoción, sino que también ostentará el 58% del capital necesario para su desarrollo, gracias a la aportación del solar, de tal manera que también pasarán a ser socios mayoritarios del vehículo de inversión.  

El 42% restante, será invertido a través de Urbanitae. El proyecto tiene preconcedido un crédito promotor para la financiación de la obra, una vez se consigan la licencia de obras y un porcentaje de las ventas (aún por determinar con la entidad financiadora, pero oscilará entre 5 y 7 ventas).

¿POR QUÉ INVERTIR?

Los puntos principales del proyecto de San Sebastián de los Reyes son los siguientes: 

  • Oportunidad de inversión en un proyecto de promoción de obra nueva.
  • La rentabilidad neta estimada del proyecto por parte del promotor de la oportunidad es de 27,44%, en 22 meses.
  • El proyecto va a estar promovido por PROMOCIONES BARRIO 2005, una entidad con especial relevancia y experiencia en la Comunidad de Madrid.
  • Promoción en una zona residencial consolidada en la zona norte de la capital, donde la demanda de pisos a precios contenidos para jóvenes es muy alta, así como inversores minoristas que buscan viviendas para comprar y alquilar.
  • El promotor de la obra invierte su propio capital en ella, lo que alinea los intereses de todos los agentes que participan en la inversión

RENTABILIDAD

El promotor estima que la venta de las viviendas y los garajes generarán un ingreso total de 1.984.000 euros, lo que supondría una ganancia neta para el inversor (después de gastos e impuestos) de un 27,44% de la cantidad invertida. 

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el promotor son razonables.

Recientemente se está activando el parque de la promoción de viviendas en el centro de San Sebastián de los Reyes. Según se ha podido comprobar hay varias operaciones similares, que han conseguido obtener un alto volumen de preventas en cortos periodo de tiempo, lo que puede clarificar la demanda actual de este tipo de producto (viviendas pequeñas entre 1 y 2 dormitorios).

Puedes ver más información dentro de la documentación, Testigos de Venta, donde encontrarás un listado de viviendas a la venta por la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 22 meses.

Los plazos previstos de la promoción son los siguientes:

  • Febrero 2019 presentación del proyecto a licencia de derribo y obra nueva.
  • Junio 2019 escritura publica del solar.
  • Noviembre 2019 comienzo de obras.
  • Diciembre 2020, fin de la construcción.
  • Marzo-abril de 2020, licencia de primera ocupación y entrega de viviendas.
  • Mayo-junio 2020, liquidación de la sociedad.

Dentro del ritmo de ventas de la zona, el promotor prevé vender sobre plano 5/7 viviendas hasta el primer trimestre de 2020. El resto de las viviendas se venderán durante el transcurso de la obra.

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

  • Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en la construcción o en la obtención de la licencia.  
  • Desvío de los costes fijos asociados a la inversión, imprevistos en la construcción. 
  • Riesgo de no alcanzar los ritmos de venta previstos y en consecuencia el retraso en los plazos.  
  • Riesgo de no conseguir los precios de venta esperados en el plan de negocio de la promotora. 

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform PFP (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform PFP en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el promotor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el promotor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada. 

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